El mercado de rentas vacacionales en Tulum enfrenta una crisis sin precedentes: mientras la oferta sigue creciendo, la demanda se desploma. Los desarrollos inmobiliarios continúan entregando unidades para Airbnb y otras plataformas, aunque la ocupación promedio cayó del 25% en 2024 al 20.5% en 2025, la más baja de Quintana Roo.
Expertos alertan que Tulum se satura sin demanda, generando una sobreoferta que presiona tarifas y rentabilidad. La tarifa promedio por noche descendió ligeramente de $147 a $145 dólares, mientras los desarrollos continúan entregando nuevas unidades a pesar de la caída de visitantes.
Sobreoferta y burbuja inmobiliaria
Actualmente, Tulum concentra 11,000 unidades en renta vacacional, casi la mitad de la capacidad total de hospedaje del municipio. Además, 100 proyectos activos en construcción aseguran que la saturación continuará aumentando, a pesar de que la demanda no acompaña.
Esta sobreoferta ha generado caídas catastróficas en los precios de reventa y rentas residenciales a largo plazo, con descensos de hasta 50% en departamentos que antes se alquilaban por 30,000 pesos y ahora rondan los 15,000 pesos. La ocupación en Airbnb y VRBO ha caído hasta 80% en algunos desarrollos.
Comparativa con otros destinos de Quintana Roo
Mientras Tulum se hunde, Cancún y Playa del Carmen muestran mejor resiliencia:
- Cancún: Ocupación 28%, tarifa promedio $105 (+6%)
- Playa del Carmen: Ocupación 25.4%, tarifa promedio $123 (+6%)
Tulum es el único destino donde la oferta aumenta mientras la demanda cae, lo que refuerza la idea de que Tulum se satura sin demanda y el mercado enfrenta presión descendente estructural.
Factores que agravan la crisis
- Sargazo persistente que reduce visitas y reservas.
- Competencia desleal de Airbnb que opera sin regulación ni permisos.
- Cobros a turistas en playas que limitan la experiencia y desincentivan visitas.
- Inseguridad y abusos locales reportados por visitantes, afectando repetición de estancias.
Los expertos coinciden en que la saturación, combinada con tarifas irrealmente altas, está afectando la confianza de los inversores y genera incertidumbre sobre la viabilidad de proyectos futuros.
Perspectivas y regulación
La Expo Renta Vacacional del 21 y 22 de noviembre en Cancún será clave para analizar estrategias de recuperación y ajustar tendencias de mercado. Líderes del sector piden regulación clara para nivelar competencia entre plataformas digitales y hospedaje formal, asegurando seguridad, impuestos y estándares equivalentes a hoteles tradicionales.
La crisis de Tulum evidencia que sin intervención estructural, la oferta seguirá creciendo mientras la demanda permanece baja, consolidando que Tulum se satura sin demanda, con efectos negativos sobre el turismo, inversión y economía local.
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